不差钱!时隔3天北京再成交3宗地 最高溢价近50% 创2年新高!竟是这些企业在“疯抢”

2020-02-19 02:01:45 来源:券商中国 作者:张达 游资是怎么抓涨停的?

受新冠肺炎疫情影响,多城市土地出让延期,整体看,春节后土地市场成交大幅缩减,溢价率明显下滑。但仍有部分热点城市热度不减,多宗土地高溢价成交,如北京、杭州、宁波、温州等。

  受新冠肺炎疫情影响,多城市土地出让延期,整体看,春节后土地市场成交大幅缩减,溢价率明显下滑。但仍有部分热点城市热度不减,多宗土地高溢价成交,如北京、杭州、宁波、温州等。

  这不,继2月14日以198.6亿元成交3宗住宅用地后,时隔3天,北京18日再次火爆成交3宗住宅用地,超过20家房企参与现场竞拍,其中一宗地溢价率将近50%,创2年来新高。

  是哪些房企不惧疫情仍在“不差钱”的抢地呢?

  业内人士表示,最近全国土地市场以国企为主,私企拿地的比较少,特别是北京,2月累计成交9宗土地总金额高达363.89亿元,到目前为止,大部分都被国资和国资股东企业获得,疫情之下,国企背景开发商充分展现了其资金实力,占据土地市场主导权,未来市场占有率将进一步提升。

  热点城市成交多宗高溢价地块

  受疫情影响,多城市明确表态土地出让延期,土地市场成交量大幅缩减,高总价地块明显减少。

  根据克而瑞研究中心监测,春节后两周(1月31-2月13日)重点城市共成交了108幅土地(不含加油站),总成交量仅674万平方米,与2019年春节后两周(2月11日-2月24日)重点城市成交量相比下降62%,下降趋势明显。其中,成交地块多以小体量低总价为主。

  虽受疫情影响,但春节后仍有部分热点城市土地市场热度不减,多宗土地高溢价成交,如北京、杭州、宁波、温州等。据不完全统计,春节后重点城市成交的土地中,溢价率超过20%的超过20宗。

  其中,北京2月11日和2月14日总共成交的6宗地中,除1宗底价成交外,另外5宗溢价率均超过20%,其中,溢价率最高的达到34%。

  值得注意的是,时隔3天,北京2月18日再次成交了3宗不限价宅地,其中,除大兴采育地块以底价成交外,大兴旧宫地块被绿城以67亿元竞得,溢价率达34%,而通州台湖地块被18家房企争抢,最终也被绿城以13.48亿元+自持7%的代价竞得,溢价率达到49.8%,创2年来新高。

  至此,北京春节后仅8天时间内出让的9宗住宅用地中,有3宗地溢价率超过30%,有7宗地超过20%。而据中原地产研究中心统计,2019年北京合计出让62宗住宅地块,其中只有8宗地块溢价率超过30%,19宗超过20%。

  “春节后北京出让的9宗住宅地块,除了石景山和大兴采育地块外,7宗地块溢价率均超过疫情之前平均水平,体现了房企对增加土地储备的决心,这也代表了大部分参与房企对于疫情能快速缓解有信心,对于北京房地产市场的平稳也有信心。”中原地产首席分析师张大伟说。

  此外,据了解,杭州、宁波、温州近期也有高溢价地块成交。2月12日,浙江温州出让1宗商住地,现场竞拍时间达到9小时,竞价次数达到455轮,溢价率达到32.79%。2月6日,宁波出让1宗商住用地,经过53轮报价,溢价率高达96.6%。宁波另一宗商住地块,竞拍时间超过4小时,竞价次数达到110次,溢价率达48.8%。杭州某住宅用地,有10余家房企竞拍,7轮便拍至封顶,经过22轮报价,最终溢价率为29.66%。

  不过,克而瑞研究中心指出,宁波、杭州等地虽然土地成交溢价率较高,但楼板价较周边同类地块却呈下降趋势。

  国企、央企背景房企“不差钱”

  前述温州、宁波、杭州成交的高溢价地块总价并不高,但北京成交的高溢价地块则总价较高,其中,有5宗地总价超过40亿元。

  那么春节后成交的高总价、高单价的地块都是谁在抢呢?

  以北京为例,春节后成交的9宗住宅用地,总成交金额达到363.89亿元,其中有3宗被绿地竞得,其他6宗竞得者分别是首创、华润+中交联合体、京能置业(行情600791,诊股)、首开+华润+住总+中交联合体、首开+住总+建工联合体、住总+兴创联合体,这些房企基本都是国企、央企背景。

  其中,总价超过40亿的5宗土地竞得者分别是华润+中交联合体(46。7亿)、首开+华润+住总+中交联合体(54。4亿)、绿城(63。6亿)、首开+住总+建工联合体(78。8亿),绿城(67亿),这些房企资金实力可见一斑。

  据克而瑞研究中心统计,从春节后两周(1月31-2月13日)土地成交总价TOP20地块的竞得企业的背景来看,国企、央企占到一半,华润、招商、中铁建、中交等企业仍在出手拿地,活跃度明显高于其他规模民企。从单价TOP20榜来看,央企和国企依旧占据了8席位置,并且楼板价在1.5万元/平方米以上的4幅地块,均由具有国企或央企背景的企业竞得。其中,中交较为活跃,在上述总价和单价TOP20中均占据3席,除了参与北京市场拿地,还独自拿下郑州2宗低总价住宅用地。另外,华润、保利、华侨城、中铁等房企分落1子。

  此外,绿城2月14日至今更是独自在北京连续拿下3宗住宅用地,总金额高达144.08亿元。招商蛇口(行情001979,诊股)于1月31日在南通以底价58.7亿拿下了1住宅地块。

  克而瑞研究中心指出,由于疫情影响之下,房企的现金流遭遇了极大困难,只有资金雄厚的国企、央企才能承受大额的土地保证金和出让金,因此,很多房企即使有心但无力去竞拍。对于大多数城市销售停滞、地产扶持政策尚未出台的情况下,拿地房企还是会以资金充沛的央企、国企为主。不过,长三角区域部分中小体量、总价不太高的优质地块,仍获得了部分实力民企关注,即使竞争激烈、高溢价成交,总价也在这些民企承受范围之内,如旭辉、大华、中天美好等相对活跃。

  尽管18日成交的北京通州台湖地块有18家房企参与争抢,其中不乏龙湖、旭辉、世茂、卓越、雅居乐、越秀等多家民企,但是张大伟表示,民企就是去“打酱油”,主要是因为地块起价太低,实际最后的成交价格并不高,所以参与企业非常多。按照区域内5万左右的限竞房售价,剔除自持后在3万左右的楼面价并不算高。但这么多企业参与,还是体现了疫情对于部分资金链压力不大的企业影响非常小。

  “最近全国土地市场以国企为主,民企拿地的非常少,北京也一样,2月北京土地出让金额累计已经高达363.89亿,全国第一,到目前为止,纯民企没有拿到土地,大部分都是国资和国资股东企业获得了住宅土地。相对而言,国企的资金压力小。”张大伟直言。

  贝壳研究院新房分析师潘浩也认为,北京2月11日以来成交的9块土地,参与竞拍的企业当中,实力较强的多为国企背景开发商,可见疫情之下,国企背景开发商充分展现了其资金实力,占据土地市场主导权,未来市场占有率将进一步提升。

关键词阅读:新冠肺炎 城市土地

责任编辑:付健青 RF13564
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